22 de set de 2016

Usucapião extrajudicial facilita regularização de imóveis - Modelo de requerimento de usucapião extrajudicial


Anteriormente só era possível utilizar desse procedimento nas vias judiciais, o que em média levava seis anos.
Entre as importantes inovações trazidas pelo novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor a partir de março/2016, está a possibilidade de se realizar diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, acompanhado de um advogado, o pedido de regularização das propriedades urbanas por usucapião. Pela antiga regra, o pedido era feito obrigatoriamente pela via judicial.
Assim como as escrituras de inventário e de divórcio, entre outros procedimentos que antes eram feitos somente pela via judicial, o processo administrativo da usucapião vem dar mais agilidade no andamento dos processos, reduzir os custos e desafogar o judiciário. A nova modalidade está prevista no artigo 1.071, editando o modelo de Usucapião Extrajudicial. Segue:
Art. 1.071.  O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:

“Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6o  Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10.  Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”
A mudança beneficia famílias que moram em imóveis que possuam alguma irregularidade em relação à propriedade, que em sua maioria são pessoas que nunca formalizaram o registro da moradia. Segundo o Censo realizado pelo IBGE, em 2010 havia mais de 1,6 mil domicílios irregulares. A desjudicialização do procedimento cria um meio de regularizar a propriedade do possuidor de boa-fé, sem a necessidade de entrar com uma ação judicial. A partir do registro do imóvel o proprietário poderá ter acesso, por exemplo, a financiamentos bancários para o imóvel.
A regularização extrajudicial é aplicável a todas as espécies de usucapião, a exceção legal da regularização fundiária de interesse social, a qual tem procedimento específico. O tempo de posse varia entre 5 e 15 anos e deve ser ininterrupto. A usucapião extrajudicial tem por característica diferencial a celeridade, podendo se estimar um tempo aproximado de 90 a 120 dias, desde que preenchidos todos os requisitos.
Em caso de impugnação do pedido pelos titulares dos direitos reais do imóvel ou por interessados, independentemente ser for proprietário ou não, o processo será remetido para esfera judicial pelo Cartório. Nesse caso, caberá ao requerente complementar a documentação conforme as exigências da esfera judicial.
Como solicitar:
Para ingressar com o pedido administrativo, o proprietário deve reunir os documentos e apresentá-los no cartório de registro de imóveis, com a presença de um advogado. O pedido deve ser fundamentado comprovando o tempo de posse bem como a ausência de ação reivindicando o imóvel.
Documentos necessários:
1. Ata notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse do imóvel;
2. Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
3. Certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel e do domicílio do requerente;
4. Justo título ou quaisquer outros documentos de comprovação;
5. Pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel, como início de prova material.

MODELO DE REQUERIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

ILUSTRE OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS DE            .

Requerente: (qualificação completa)
Advogado: (qualificação completa)
Imóvel: (qualificação completa)

Pelo presente instrumento, o ora REQUERENTE, vem à presença de Vossa Senhoria, representado por seu advogado que esta subscreve, conforme procuração em anexo (doc. 01), fundamentado nos artigos (ESPECIFICAR  A ESPÉCIE DE USUCAPIÃO) do Código Civil, combinado com o artigo 216-A da Lei 6.015/73, requerer o registro deste pedido de USUCAPIÃO, pelos motivos de fato e de direito a seguir  aduzidos:

1.     Da espécie de usucapião

A espécie pretendida no presente pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião é a _________, conforme prevê o art. _______do ________. Nesse passo, o exercício da posse teve início em __________, devido a natureza da posse ter sido ininterrupta, sem oposição, sem justo título ou boa-fé.

2.     Do objeto usucapiendo

O imóvel objeto desta usucapião descreve-se da seguinte forma: (qualificar e identificar o imóvel), o qual se encontra cadastrado na Prefeitura do Município de _______________, sob nº _________, cujo valor venal atual é de R$_______.

3.     Da origem registral do imóvel e sua situação atual.

Esse imóvel tem como origem a transcrição nº ________do Registro de Imóveis ___________.

4.      Da origem e tempo da posse

(descrever os fatos)
5.    Do exercício da posse pelo requerente
6.    Do “animus domini”
7.    Do direito
No que tange ao direito do requerente, é mister analisar a origem da posse e verificar que não há hipótese de detenção sobre o imóvel objeto deste processo.
Nesse passo, é altamente ilustrativo a lição de___________.

8.     Da planta do imóvel usucapiendo

A planta do imóvel (doc. 02), tem como memorial descritivo:
______________, cujo responsável é o engenheiro ___________  , inscrito no CREA/XX sob                                   , que realizou levantamento topográfico do imóvel usucapiendo, apurando-se as seguintes características: (DESCREVER MEMORIAL DESCRITIVO)

9.     Do pedido

Tendo em vista, o conjunto probatório dos seus antecessores – pela “acessio possessionis”, com o exercício há mais de anos da posse mansa, pacífica, exclusiva e contínua sobre o imóvel usucapiendo, com "animus domini", exteriorizando a intenção de ter o bem para si, constituindo uma posse ad usucapionem”, resta cristalino o cumprimento dos requisitos para o reconhecimento da aquisição da propriedade imobiliária do imóvel descrito no item “II”.
Sendo assim, requer:
a)   a prenotação, a autuação e o processamento do presente pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião;
b)    dispensa da notificação do titular de domínio dos titulares de direitos reais  e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo, bem como dos confrontantes, tendo em vista a expressa concordância na própria planta do imóvel;
c)   a notificação, pelo correio com aviso de recebimento, das fazendas públicas (união, estado e município) para que, no mesmo prazo legal de 15 dias, se manifestem sobre o pedido, devendo constar no  teor  da notificação de que o silencio importar em concordância;
d)    após as notificações legais, promova a publicação de edital em jornal de circulação local, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze)  dias;
e)  diligenciar, caso entenda ser necessário para certificação e comprovação  dos fatos que fundamentam esse pedido, inclusive convocando eventual audiência em sua serventia de eventuais testemunhas  que  entenda necessárias;
f)   REGISTRE A PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA, após transcorrido o  prazo da publicação do edital e não havendo pendência de notificações ou diligências;
g)   no caso de necessidade de eventuais providências o requerente deverá ser intimado, de forma inequívoca, na pessoa de seu advogado, com escritório na Rua _________, tel. _____, email advogado@advogado.com.br.  

10.  Da relação de documentos

a)    ATA NOTARIAL
b)  PLANTA atualizada e Memorial Descritivo do imóvel com Anotação de Responsabilidade Técnica.
c)   CERTIDÕES ESTADUAIS de distribuição de ações cíveis do Poder Judiciário do Tribunal de Justiça do Estado de _________datadas de __/__/__, e FEDERAIS de distribuição de ações Poder Judiciário da Justiça Federal de Primeiro Grau em _______________, datadas de __/__/__, ambas envolvendo a da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente todos os que tiveram tido posse durante o prazo prescricional.
d)       Escritura pública de compra e venda lavrada em __/__/__, no livro __, fls.__, do __ º Tabelionato de Notas de _____________;
e)      Certidão de valor venal;
f)        Certidão negativa de débitos de tributos imobiliários;
g)      Cópia autenticada do documento de identidade e CPF/MF do requerente;
h)      Cópia autenticada da conta de energia elétrica do imóvel nos últimos 10 anos;

Local e data
Advogado OAB





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