13 de abr de 2017

Usucapião extrajudicial facilita regularização de imóveis - Modelo de requerimento de usucapião extrajudicial

Anteriormente só era possível utilizar desse procedimento nas vias judiciais, o que em média levava seis anos.
Entre as importantes inovações trazidas pelo novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor a partir de março/2016, está a possibilidade de se realizar diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, acompanhado de um advogado, o pedido de regularização das propriedades urbanas por usucapião. Pela antiga regra, o pedido era feito obrigatoriamente pela via judicial.
Assim como as escrituras de inventário e de divórcio, entre outros procedimentos que antes eram feitos somente pela via judicial, o processo administrativo da usucapião vem dar mais agilidade no andamento dos processos, reduzir os custos e desafogar o judiciário. A nova modalidade está prevista no artigo 1.071, editando o modelo de Usucapião Extrajudicial. Segue:
Art. 1.071.  O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:

“Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6o  Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10.  Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”
A mudança beneficia famílias que moram em imóveis que possuam alguma irregularidade em relação à propriedade, que em sua maioria são pessoas que nunca formalizaram o registro da moradia. Segundo o Censo realizado pelo IBGE, em 2010 havia mais de 1,6 mil domicílios irregulares. A desjudicialização do procedimento cria um meio de regularizar a propriedade do possuidor de boa-fé, sem a necessidade de entrar com uma ação judicial. A partir do registro do imóvel o proprietário poderá ter acesso, por exemplo, a financiamentos bancários para o imóvel.
A regularização extrajudicial é aplicável a todas as espécies de usucapião, a exceção legal da regularização fundiária de interesse social, a qual tem procedimento específico. O tempo de posse varia entre 5 e 15 anos e deve ser ininterrupto. A usucapião extrajudicial tem por característica diferencial a celeridade, podendo se estimar um tempo aproximado de 90 a 120 dias, desde que preenchidos todos os requisitos.
Em caso de impugnação do pedido pelos titulares dos direitos reais do imóvel ou por interessados, independentemente ser for proprietário ou não, o processo será remetido para esfera judicial pelo Cartório. Nesse caso, caberá ao requerente complementar a documentação conforme as exigências da esfera judicial.
Como solicitar:
Para ingressar com o pedido administrativo, o proprietário deve reunir os documentos e apresentá-los no cartório de registro de imóveis, com a presença de um advogado. O pedido deve ser fundamentado comprovando o tempo de posse bem como a ausência de ação reivindicando o imóvel.
Documentos necessários:
1. Ata notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse do imóvel;
2. Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
3. Certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel e do domicílio do requerente;
4. Justo título ou quaisquer outros documentos de comprovação;
5. Pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel, como início de prova material.

MODELO DE REQUERIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

ILUSTRE OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS DE            .

Requerente: (qualificação completa)
Advogado: (qualificação completa)
Imóvel: (qualificação completa)

Pelo presente instrumento, o ora REQUERENTE, vem à presença de Vossa Senhoria, representado por seu advogado que esta subscreve, conforme procuração em anexo (doc. 01), fundamentado nos artigos (ESPECIFICAR  A ESPÉCIE DE USUCAPIÃO) do Código Civil, combinado com o artigo 216-A da Lei 6.015/73, requerer o registro deste pedido de USUCAPIÃO, pelos motivos de fato e de direito a seguir  aduzidos:

1.     Da espécie de usucapião

A espécie pretendida no presente pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião é a ..., conforme prevê o art. ... do .... Nesse passo, o exercício da posse teve início em .../.../..., devido a natureza da posse ter sido ininterrupta, sem oposição, sem justo título ou boa-fé.

2.     Do objeto usucapiendo

O imóvel objeto desta usucapião descreve-se da seguinte forma: (qualificar e identificar o imóvel), o qual se encontra cadastrado na Prefeitura do Município de...,sob nº ..., cujo valor venal atual é de R$...

3.     Da origem registral do imóvel e sua situação atual.

Esse imóvel tem como origem a transcrição nº ... do Registro de Imóveis...

4.      Da origem e tempo da posse

(descrever os fatos)
5.    Do exercício da posse pelo requerente
6.    Do “animus domini”
7.    Do direito
No que tange ao direito do requerente, é mister analisar a origem da posse e verificar que não há hipótese de detenção sobre o imóvel objeto deste processo.
Nesse passo, é altamente ilustrativo a lição de ...

8.     Da planta do imóvel usucapiendo

A planta do imóvel (doc. 02), tem como memorial descritivo:
..., cujo responsável é o engenheiro ..., inscrito no CREA/XX sob nº ..., que realizou levantamento topográfico do imóvel usucapiendo, apurando-se as seguintes características: (DESCREVER MEMORIAL DESCRITIVO)

9.     Do pedido

Tendo em vista, o conjunto probatório dos seus antecessores – pela “acessio possessionis”, com o exercício há mais de anos da posse mansa, pacífica, exclusiva e contínua sobre o imóvel usucapiendo, com "animus domini", exteriorizando a intenção de ter o bem para si, constituindo uma posse ad usucapionem”, resta cristalino o cumprimento dos requisitos para o reconhecimento da aquisição da propriedade imobiliária do imóvel descrito no item “II”.
Sendo assim, requer:
a)  a prenotação, a autuação e o processamento do presente pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião;
b)  dispensa da notificação do titular de domínio dos titulares de direitos reais  e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo, bem como dos confrontantes, tendo em vista a expressa concordância na própria planta do imóvel;
c)  a notificação, pelo correio com aviso de recebimento, das fazendas públicas (união, estado e município) para que, no mesmo prazo legal de 15 dias, se manifestem sobre o pedido, devendo constar no  teor  da notificação de que o silencio importar em concordância;
d)  após as notificações legais, promova a publicação de edital em jornal de circulação local, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze)  dias;
e)  diligenciar, caso entenda ser necessário para certificação e comprovação  dos fatos que fundamentam esse pedido, inclusive convocando eventual audiência em sua serventia de eventuais testemunhas  que  entenda necessárias;
f)  REGISTRE A PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA, após transcorrido o  prazo da publicação do edital e não havendo pendência de notificações ou diligências;
g)  no caso de necessidade de eventuais providências o requerente deverá ser intimado, de forma inequívoca, na pessoa de seu advogado, com escritório na Rua ..., tel. ..., email advogado@advogado.com.br.  

10.  Da relação de documentos

a)  ATA NOTARIAL
b) PLANTA atualizada e Memorial Descritivo do imóvel com Anotação de Responsabilidade Técnica.
c) CERTIDÕES ESTADUAIS de distribuição de ações cíveis do Poder Judiciário do Tribunal de Justiça do Estado de ... datadas de .../.../..., e FEDERAIS de distribuição de ações Poder Judiciário da Justiça Federal de Primeiro Grau em ..., datadas de .../.../..., ambas envolvendo a da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente todos os que tiveram tido posse durante o prazo prescricional.
d)  Escritura pública de compra e venda lavrada em .../.../..., no livro ..., fls...., do ... º Tabelionato de Notas de ...;
e)   Certidão de valor venal;
f)   Certidão negativa de débitos de tributos imobiliários;
g)   Cópia autenticada do documento de identidade e CPF/MF do requerente;
h)   Cópia autenticada da conta de energia elétrica do imóvel nos últimos 10 anos;

Local e data
Advogado OAB





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