11 de jun de 2013

Condomínio - Direito Imobiliário



DIREITO IMOBILIÁRIO CODOMÍNIO     
Geral – Arts. 1314 (voluntário) a 1330 (necessário), Código Civil Brasileiro.

Edifício – Arts. 1331 a 1358, CC

Estudos de Casos:

1) Bem imóvel indivisível é vendido por um dos condôminos para terceiro. Tal situação é possível?
Resposta: No caso em questão o bem imóvel é indivisível não podendo ser fracionado. Desta forma para que o contrato tivesse validade deveria haver o consenso dos demais condôminos conforme art. 1314, parágrafo único do CCB.
2) Loteamento fechado passa a administração para a associação de moradores, criada especificamente para administrar o loteamento, porém um dos proprietários, menor herdou a fração ideal do loteamento, decide não pagar à associação, tal situação é possível? Justifique.
Resposta: Sendo uma obrigação propter rem e havendo a manutenção, conservação e segurança do imóvel, o menor não poderia deixar de arcar com o pagamento das despesas; não havendo condições de pagar, ele pode disponibilizar a sua cota parte a outro condômino para fazer o pagamento não podendo de forma alguma se eximir do pagamento das despesas conforme art. 1315 do CCB.

3) O condômino “A” e condômino “B” pagam as despesas referentes à sua quota parte da fração ideal e ainda pagam a quota parte do condômino “C”, este pagamento seria o bastante para os condôminos “A” e “B” adquirirem a parte ideal do condômino “C”.
Resposta: Somente pela renúncia expressa do condômino devedor poderia ser adquirido pelos demais condôminos que realizaram o pagamento das despesas com a relação a cota parte do condômino “C”, conforme Art. 1316 e parágrafos do CCB.

4) Três condôminos assinam uma confissão de dívida, em decorrência da construção do prédio, poderá a construtora propor ação somente em face de um dos condôminos? Caso isso ocorra, como poderá agir judicialmente o condômino processado?
Resposta: O que determina a possibilidade da ação é haver um documento de confissão de dívida assinado por todos os condôminos, o que possibilita a responsabilidade solidária, neste caso todos respondem pelo condomínio; desta forma é possível sim a execução de um dos condôminos, e este irá responder pelo todo e posteriormente poderá fazer a ação de regresso ou denunciação à lide. Conforme Art. 1317, 1318 e 942 do CCB. Se um dos condôminos não tivesse assinado a confissão de dívida este não teria responsabilidade solidária, devendo os demais condôminos arcarem com sua cota parte, porém por ser indivisível o contrato perderia a eficácia. Art. 1319 do CCB.

5) João pai de Maria e José doa um imóvel para os filhos, com a informação de que não poderão dividir o imóvel por sete anos, agiu corretamente João ao condicionar a doação pelo referido período? Explique.
Resposta: Não seria possível condicionar este encargo à doação por período superior a 5 anos, somente se houvesse deliberação entre as partes, pois de acordo com a legislação vigente ninguém é obrigado a se manter no imóvel por mais de 5 anos, neste caso a ação cabível seria a ação de divisão de condomínio de acordo com o parágrafo 2º do art. 1320 do CCB.

6) No condomínio necessário foi levantado um muro e o coproprietário se nega a pagar pelo muro, sendo certo que houve um acordo entre as partes, porém o condômino inadimplente constrói, sem adquirir a meação. O que poderá fazer o condômino credor?
Resposta: Por haver prévio acordo, o condômino credor pode mandar demolir as edificações que incidiram a partir do muro, caso o condômino devedor não venha arcar com a despesa antes acordada e ainda poderá o condômino credor cobrar os prejuízos a ele causados. Art. 1329 do CCB.

7)      Com base no Código Civil qual seria a diferença entre o condomínio geral e o condomínio edilício?
Resposta: De acordo com o art. 1332 do CCB a diferença entre o condomínio edilício e condomínio geral o primeiro e frações, pormenorizações e o fim a que se destina.

8) Uma convenção de um condomínio edilício determina por maioria absoluta dos condôminos, a colocação de blindex nas varandas dos apartamentos. Pode um condômino colocar o blindex?
Resposta: Não. Uma convenção de um condomínio edilício, aprovada por maioria absoluta, não respeita o dispositivo legal que prevê a assembleia e votação de 2/3 dos condôminos, na forma do artigo 1333 do CCB.

9) Um outro condomínio negou a utilização do blindex, e o condômino ainda sim modificou a fachada, qual será a medida a ser adotada?
Resposta: Ele será penalizado com o pagamento de uma multa com o valor máximo de 5 vezes o valor mensal do condomínio, salvo disposição em contrário, votada em assembleia geral, com aprovação de 2/3 dos condôminos.

10)   No caso de não contribuição das despesas do condomínio na proporção de suas frações será a mesma penalidade do caso acima?
Resposta: Havendo atraso no pagamento das despesas, o condômino será penalizado com uma multa de no máximo 2% sobre o débito e juros de 1% ao mês, na forma do artigo 1336, § 1º do CCB.

11) Um condomínio é acionado judicialmente onde é pleiteada indenização por atos ilícitos ocorridos na área comum do prédio (artigo 1331, §2º, CCB). Poderá o condomínio ser responsabilizado?
Resposta: O condomínio somente será responsabilizado se houver cláusula expressa na convenção que determine responsabilização do mesmo.

12)  Com base no caso acima, quais os direitos dos condôminos?
Resposta: TRANSCREVER ARTIGO 1335 CCB

13) O condomínio “A” teve a convenção criada em 1999 e o condomínio “B” teve a convenção criada em 2005. João, condômino de “A” e “B” foi passar uns meses fora do país e deixou de pagar as despesas do condomínio. Foi surpreendido com cobranças de juros e multa muito diferentes. Inconformado, procura um advogado para esclarecer sobre as cobranças. O que você explicaria para João?
Resposta: João suscitou dúvida sobre a cobrança das despesas condominiais visto que aplicadas de maneira diversas umas das outras. No tocante ao condomínio “A”, a multa aplicada deverá ser no importe de 20% sobre o valor do débito, mais juros de 1% ao mês, preservando o disposto no artigo 12, §3º da Lei nº 4591/64, em conformidade com o artigo 6º, § 1º da LINDB, que preserva o direito adquirido. No que se refere à cobrança do condomínio “B”, a multa aplicada será de 2% sobre o débito, mais 1% de juros ao mês, na forma do artigo 1336, §1º, preservando a aplicação imediata do CCB, em seu artigo 6º da LINDB.

14) O condomínio “LX” possui dois condôminos. Um é Maria, quem sempre atrasa o pagamento das despesas e adora fazer festas em seu apartamento, de quinta a domingo, causando muito barulho. E o outro é Renato, que por ser antissocial, não consegue conviver com os demais condôminos. O que poderá ser sugerido ao condomínio para inibir o problema com os condôminos?
Resposta: No caso de Maria, ela será penalizada com o pagamento de 5 vezes o valor da contribuição mensal, desde que deliberado por ¾ dos condôminos, na forma do artigo1337, caput, do CCB. No caso de Renato, ele será penalizado com o pagamento de 10 vezes o valor da contribuição mensal, na forma do parágrafo único do artigo 1337 do CCB.

15) O condomínio edilício “WY” resolve fazer obras na churrasqueira e sauna do referido condomínio, porém não comunica aos condôminos. Agiu corretamente o condomínio?
Resposta: O condomínio não agiu corretamente, pois as obras na churrasqueira e sauna tratam-se de benfeitorias voluptuárias, logo seria necessária a deliberação de 2/3 dos condôminos para a autorização da obra, conforme artigo 1341, I, CCB.

16)  Um condomínio velho e antigo na Lapa tem a pretensão de mudar sua destinação, deixando de servir para moradia. Como deverá ser a deliberação entre os condôminos?
Resposta: Para haver a modificação da destinação do imóvel deverá respeitar o disposto no art. 1351 do CC, onde prevê a aprovação por unanimidade dos condôminos. No entanto, apesar do CCB determinar o quorum qualificado é importante frisar que nem mesmo o processo legislativo mais solene da CF exige tamanha rigidez.

17)  E se o imóvel estiver em ruínas?
Resposta: O imóvel em ruína que pretende a modificação de sua destinação deverá respeitar o quorum de metade mais 1 das frações ideais do condomínio na forma do caput do art. 1357 CCB.

Obs.: Sublocatário tem o direito de preferência; 1º Posse direta depois o locatário, se houver contrato legal.



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