25 de mai de 2011

Estudo Dirigido Direito Civil - Locação

LEI 8.245/1991
Quando se pode cobrar o aluguel antecipado?
Quando não houver modalidade de garantia Art. 42 da Lei 8.245/91 e nas Locações por temporada.

EXERCÍCIOS

1. Marlene é usufrutuária de vários imóveis cujos nus proprietários são seus 4 filhos, a saber: Caio, Cassio Camilo e Camélia. O imóvel destinado ao comércio foi doado a Caio, podendo a usufrutuária extrair da referida locação valor bastante considerável, como vem tentando fazer. Ocorre que o imóvel encontra-se locado ao Sr. José, que paga a irrisória quantia de R$400,00, nunca na data do vencimento, e, sempre que o procurador de Marlene passa no estabelecimento para receber o aluguel, isto não se torna possível, razão pela qual o procurador da usufrutuária deixou de cobrar, ingressando em Juízo com Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de aluguéis e Encargos da Locação. Faltavam 7 meses para o contrato se expirar.
O valor de mercado para a locação de um imóvel nas mesmas condições é de R$2.500,00. O contrato inicialmente firmado foi pelo prazo de 5 anos, contendo cláusula obrigacional de seguro contra incêndio. Marlene não pretende exercer atividade comercial e Caio possui um amigo que tem interesse na locação até R$2.000,00. Pergunta-se: o que haverá de suceder com Marlene e com José? (Explicar os direitos e deveres de cada contratante).


Caio é nu proprietário, Marlene é usufrutuária e a dívida é quesível – o locador é quem deve passar no local para cobrar o aluguel.

Direitos e Deveres de Marlene:

a) Marlene deveria ingressar em juízo com Ação de Despejo por falta de pagamento e encargos conforme previsto no contrato. (Art. 62, II da Lei 8.245/91).

Direitos e Deveres de José:

a) José poderá propor uma Ação de Consignação em Pagamento em face de Marlene, já que ele estava em débito e não queria ser despejado. (Art. 67 da Lei 8.245/91).

b) Antes da Ação de Consignação em Pagamento José deverá fazer a Consignação Prévia, depositando o valor no BB ou CEF. Havendo recusa ao depósito por Marlene, José deve dar andamento na Ação de Consignação em Pagamento. (Art. 59, da Lei 8.245/91).

c) José, ao ser citado na Ação de Despejo, deve contestar a ação e requerer a purga da mora, para evitar o despejo, depositando mensalmente em juízo, os valores devidos de aluguéis + encargos, até o fim da ação – 1ª ou 2ª instância - caso o depósito seja feito em valor menor perderá a ação. Art. 62, II e III da Lei 8.245/91).

d) José poderá ingressar com Ação Renovatória, quando faltar 6 meses para o fim do contrato. (Art. 71, da Lei 8.245/91). Porque a locação foi firmada por 5 anos e faltam 7 meses para o término contratual.

2. Mauro Menezes Mendes – ME é locatária de Fernão Fernandes Ferrão Ltda., cujo contrato de locação não residencial foi firmado, inicialmente, por 2 anos e, ao final deste prazo, houve renovação contratual por 1 ano e 6 meses, posteriormente a expiração deste prazo, houve renovação por igual período, cuja expiração dar-se-á em 1° de junho de 2011. Atualmente a Locadora Maria João Ltda. Vem demonstrando desinteresse no prosseguimento da locação, consequentemente não irá renovar o contrato, uma vez que o aluguel está defasado e o filho de um dos sócios da empresa locadora pretende se estabelecer comercialmente no local. Que medidas judiciais você tomaria em defesa da Locatária, que exerce a mesma atividade comercial no local, desde o início da locação, sabendo-se que a Locadora poderá vender o imóvel locado ao interessado, sem respeitar o direito de preferência?

a) Locadora: Maria João Ltda.

b) Locatário: Fernão Fernandes Ferrão Ltda.

c) Sublocador: Fernão Fernandes Ferrão Ltda.

d) Sublocatário: Mauro Menezes Mendes – ME.

e) Prazo da Locação: 3 anos e 6 meses.

f) Com a renovação o prazo foi a 5 anos.

g) Término: 1°/06/2011 (vai completar 5 anos).

h) Não existe tempo favorável à Ação Renovatória (Art. 51, § 5° da lei 8.245/91 – mínimo 6 meses).

i) O locador notifica e pede a desocupação (Art. 8° venda rompe locação).

j) Não havendo notificação do direito de preferência aplica-se o disposto no Art. 33 da Lei 8.245/91.

3. Mariana adquire um imóvel por compra e venda feita a Pedro, estando o objeto locado a Antônio, por contrato expresso, firmado entre as partes pelo prazo de 30 meses, sem qualquer cláusula específica de vigência. O direito de preferência de Antônio foi respeitado, mas este não o observou e, por entender estar seguro pelo contrato de locação por mais 24 meses, não se preocupa com a denúncia formulada por Marina, com atribuição do prazo de 30 dias para desocupação do imóvel, pena de desalijo compulsório.

a) Cabe denúncia vazia, retomada imotivada cujo prazo é de 30 dias.

b) Desalijo compulsório é o próprio despejo

c) Marina deverá notificar para desocupação no prazo de 90 dias de acordo com o Art. 8° da Lei 8.245/91, se ultrapassa este prazo o contrato fica por tempo indeterminado, neste caso ver Arts. 9°, 46 e 47 da Lei 8.245/91.

4. O que caracteriza a locação por temporada? Ver Art. 48 da Lei 8245/91

5. O que é denúncia vazia? É a retomada imotivada do imóvel, cujo prazo é de 30 dias.

6. Em quais situações você se valeria da Ação Renovatória? Art. 71 da Lei 8.245/91
Nas locações comerciais quando o contrato for firmado por 5 anos e o locatário ou sublocatário preencher os requisitos do Art. 71 e Art. 51 e seguintes da Lei 8.245/91.

7. Qual o prazo pelo qual o contrato de locação comercial deve ser firmado? 5 anos.

8. O proprietário estará obrigado à Renovação da Locação Comercial? Explicar.
Somente se a locação for firmada pelo prazo de 5 anos ou se os prazos renovatórios tiver atingido este tempo, devendo-se ainda observar o prazo para a propositura da ação e o interesse do locador relativamente a utilização do imóvel por ele proprietário ou para transferência de negócio.

9. O que significa purga da mora?
Pagar os aluguéis e encargos da locação, correção, juros de mora, custas processuais de acordo com o que está estabelecido no Art. 62, II e III, da Lei 8.245/91 relativamente as Ações de Despejo fundadas na falta de pagamento.

10. Quantas vezes o locatário pode se beneficiar da purga da mora?
24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação conforme Art. 62, § único da Lei 8.245/91.

11. Qual o prazo a ser observado para pagamento do aluguel?
Não havendo modalidade de garantia será até o 6° dia útil do mês vincendo Art. 42 da Lei 8.245/91 e para os imóveis com garantia é até o 6° dia se não houver convencionado outra data.

12. Em que efeitos o Juiz receberá o Recurso de Apelação interposto pelo réu na ação de Despejo por falta de Pagamento?
O efeito devolutivo previsto no Art. 64 da lei.

13. Como poderá o Locador executar a sentença proferida, antes do julgamento do recurso?
Fixando o valor da caução não inferior a 6 meses nem superior a 12 meses do aluguel, atualizando até a data da prestação da caução, conforme trata o Art. 64 da Lei.

14. Cabe denúncia vazia na locação não residencial?
Sim, sempre coube.

15. Quando você deverá se valer da Ação de Consignação em Pagamento nas locações?
Quando o locador se recusar a receber os aluguéis ou quando você desconhecer a quem se deva pagar, em caso de falecimento do locador (em caso de duvida deve consignar o pagamento em nome do espólio). Art. 67 da Lei 8.245/91

16. O fiduciário pode alugar o imóvel fideicometido? Pode.
Sim, pode.

17. Cessando o usufruto, como o contrato de locação firmado pelo usufrutuário deverá ser resolvido?
Caso o nu proprietário não tenha assentido na locação firmada pelo usufrutuário, poderá denunciar o contrato e requere a desocupação do imóvel.

18. O que entende por sublocação?
É a locação da locação.

19. O aluguel da sublocação poderá ser mais valioso que o fixado para a locação?
Não a lei não permite que o valor da sublocação ultrapasse o da locação.

20. Quando caberá a ação revisional?
Quando o aluguel ficar defasado a cada período de 3 anos mesmo que seja reajustado temporariamente; Se houver defasagem do valor locatício poderá o locador pleitear a ação revisional a cada 3 anos.

21. É permitida a cobrança de luvas nas locações comerciais? Justificar sua resposta.
Não, em razão de ser uma prática usurária vetada pela Lei de usura.

22. Pode se estabelecer numa locação por temporada a opção de compra do imóvel locado? Explicar.
Sim, é possível nas locações por temporada estabelecer que o locatário até o termo final da locação vir ar a adquirir o imóvel locado pelo preço ajustado. Caso não ocorra a venda deverá haver a desocupação, sem que esta ultrapasse o prazo de 30 dias, pena de prosseguimento da locação, que ficará por tempo indeterminado, só podendo o locador rescindir a locação pelos motivos apontados no art. 9° e demais dispositivos constantes da Lei 8.245/91.

23. Em que consistirá a contestação do Locador na ação Renovatória?
Art. 72 da Lei 8.245/91 traça os argumentos de defesa, específicos, para a sustentabilidade do locador, além de outros direitos a ele cabível na ação postulada. 

Por Cristina Herdy de Moraes

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