20 de abr de 2011

Da Locação - Lei 8.245

LEI N° 8.245/91 – DA LOCAÇÃO
  • Inquilinato
  • Prazo – se imóvel residencial locado por 30 meses cabe a Denúncia Vazia (retomada imotivada).
  • Vênia Conjugal – se igual ou maior que 10 anos depende da assinatura do cônjuge.
  • Multa – infração/quebra contratual – o locador não pode pedir o imóvel antes do fim do prazo do contrato, porém o locatário pode devolver o imóvel, desde que pague a multa, ou, em caso de transferência de emprego público será isento de multa se comunicado com antecedência de 30 dias (§ único do art. 4°).
  • Ação para reaver imóvel locado – Ação de Despejo (Art. 5°)
  • Art. 7°
  • Usufruto – é o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa enquanto temporariamente destacada da propriedade. Quem tem usufruto tem ius utendi e ius fruendi; a propriedade está com o Nu-proprietário – tem apenas o direito de dispor;
  • Fideicomisso - forma elitista de substituição que não vai além do 2° grau e que acontece nas disposições testamentárias; a propriedade está com o fideicomissário – forma de substituição:
  • Herdeiro fiduciário – 1° herdeiro (mesma situação de um usufrutuário, não pode vender porque tem um 2° herdeiro, este bem não pode ir para os herdeiros do 1°);
  • Herdeira fideicomissária – 2° herdeiro;
Quem vai notificar a desapropriação é o usufrutuário ou o nú-proprietário, salvo se houver anuído.
  • Art. 8° - Ação de despejo - denúncia do contrato com prazo de 90 dias
  • Art. 9° - Hipótese para se desfazer a locação
I- Distrato = mútuo acordo;
II- Infração = Sublocação, transferência, abandono;
III- Falta de pagamento do aluguel e demais encargos (taxas, impostos, empregado o que você convencionar no contrato);
IV- Reparações do imóvel que não possam ser feitas com o morador no imóvel, por ordem do Poder Público.

Art. 1° - Não se regula por esta Lei as locações:


a) de imóveis da União, Estados e Municípios;
b) de vagas de garagem ou espaço de estacionamento;
c) outdoors destinados a publicidade;
d) apart-hotéis ou equiparados;
e) arrendamento mercantil.

Nota: Estes são regulados pelo Código Civil e Leis Especiais.
Art. 2º - Aplica-se a solidariedade quando há mais de um locador ou mais de um locatário.

§ Único – Locação Multifamiliar – filhos que voltam para casa dos pais (que é locada), todos são considerados locatários ou sublocatários. Você pode aditar o contrato estabelecendo locatários solidários ou mesmo estipular nº de pessoas que irão residir no imóvel.

Art. 3º - Prazo para locação – pode ser ajustado por qualquer prazo, se igual ou superior a 10 anos depende de vênia conjugal.

AQUESTROS - Bens adquiridos durante o casamento em regime de separação de bens. (Súmula 377 STF).

DENÚNCIA VAZIA – Retomada imotivada. Ocorre no imóvel residencial locado com prazo de 30 meses onde o locador pode fazer a denúncia vazia.

Art. 1210, CC - REMÉDIOS JURÍDICOS POSSESSÓRIOS OU INTERDITOS POSSESSÓRIOS:

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – para caso de esbulho (retirada da posse).

AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE – para caso de turbação.

AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO – para caos de ameaça de perda do exercício da posse.

OBSERVAÇÃO: Na postulação de qualquer demanda de natureza possessória, é lícito ao requerente se valer do disposto no art. 920 do CPC, para que o juízo receba uma ação por outra se entender que os propósitos da ação postulada não se afinam a nomenclatura utilizada na demanda.

AÇÃO DE PROPRIEDADE – Art. 1228, CC – Ação Petitórias – tem caráter de pedir.

AÇÃO IMISSÓRIA – utilizada por quem nunca teve posse.

AÇÃO REIVINDICATÓRIA – para quem teve posse e perdeu.

Antes a propriedade não tinha limites do céu ao inferno era seu direito.
AD COELUM – Até o céu

PROPRIEDADE
AD INFEROS – Até o inferno
Depois a propriedade, embora plena, passou a ter limitações.

PROPRIEDADE PLENA
IUS UTENDI – direito de usar e gozar
IUS FRUENDI – direito de usufruir
IUS ABUTENDI – direito de dispor
Reserva do usufruto – tem apenas o ius abutendi
Usufrutuário – tem o ius utendi e o ius fruendi


Por Cristina Herdy de Moraes

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