4 de mai de 2011

Locação - Direito Civil

ARRENDAMENTO - (Forma de locação rurícola). Valor do Arrendamento. Não precisa ser pago mensalmente, pode ser anual. Locação de bens imóveis rurais.


ALUGUEL – valor da retribuição pela utilização da coisa locada.


PARTES CONTRATUAIS
  • Locador e Locatário = imóveis urbanos
  • Arrendador e Arrendatário = imóveis rurais
  • Senhorio e Inquilino
ELEMENTOS ESSENCIAIS
  • O Tempo – prazo para renovação do contrato; prazo pré-fixado da locação.
  • A Existência da Coisa – o bem real
  • A Retribuição em Espécie – em dinheiro
  • Não se admite Contrato Perpétuo. A locação deve ser firmada por prazo determinado ou indeterminado.
Para se por fim ao contrato por prazo indeterminado é necessário que o locador notifique o locatário, quanto ao desejo de desocupação do imóvel, estabelecendo um prazo para a desocupação. Caso o locatário não desocupe o imóvel restituindo o bem ao locador este deverá, ingressar na Justiça para reaver imóvel locado neste caso a Ação é de Despejo e para locação de coisa é a Ação de Reintegração de Posse. (Lei 8245/91)
  • Ver art. 573, CC.
  • Princípio: dies interpellat pro homine. Notificação que se faz ao locatário
  • Não restituição do bem locado no prazo convencionado: gera posse viciosa = injusta e de má fé. A posse deve ser Mansa, pacífica e de boa fé.
  • Ver art. 1216, CC -
  • Ausência de oposição do Locador = prorrogação da locação, sem prazo determinado, podendo haver reajuste do aluguel uma vez convencionado neste sentido, pois a regra imposta pelo art. 574, CC, sugere outra interpretação.
Iuris et de Iuri (presunção absoluta não admite prova em contrário) Iuris Tantun (relativa = admite prova em contrário
  • Restituição após a data convencionada: pagará aluguel sobre os dias...
  • Locação por tempo indeterminado deverá haver notificação.
  • Prazo na notificação.
  • Ver art. 6° da Lei 8.245/91 – Locatário notifica ao locador que deseja resilir/por fim ao contrato por prazo indeterminado, com antecedência de 30 dias.
  • Extinção Unilateral feita pelo Locador sem a devolução do bem locado, o Locatário pagará o aluguel incidente, no valor que o Locador arbitrar e responderá civilmente pelos danos causados à coisa locada, ainda que proveniente de caso fortuito. Ver art. 575, do CC e Parágrafo Único. Ver art. 399, CC.
  • Vênia Conjugal – locação firmada por mais de 10 anos dependerá de outorga uxória.
  • Objeto da Locação: móvel e imóvel (bem infungível)
  • A coisa locada não precisa ser de propriedade do Locador. Ele pode ter somente a posse do bem (não ter escritura) e não precisa ser o titular do domínio.
  • O contrato de locação não é translativo.
  • Ver Lei 4.504/64 – arts. 92 e 95.
  • Locação de Bens da União Decreto Lei 9706/46 (Concorrência Pública e pelo maior valor oferecido). Art. 95 – Parágrafo único.
CLASSIFICAÇÃO
  • Bilateral
  • Típico – definido como de locação
  • Individual – com determinada pessoa
  • Oneroso
  • Comutativo – conheço as prestações/certas
  • Paritário ou por Adesão – igualdade entre partes
  • Consensual – vontade das partes
  • Não Solene – não há formalidade
  • Escrito ou Verbal
  • Causal – motivo necessário

    Por Cristina Herdy de Moraes

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